SCPI notée 3 sur 7 : l’illusion de sécurité qui a piégé des milliers d’épargnants
SCPI notée 3 sur 7 : l’illusion de sécurité qui a piégé des milliers d’épargnants
Pourquoi le fameux “risque 3/7” affiché par la SCPI Primonial et défendu par les CGP, ne reflétait pas le vrai risque et pourquoi ce chiffre ne protégeait pas l’épargnant de cet investissement.
Quand un épargnant voit une SCPI notée 3 sur 7, le message implicite qu’il comprend, et qui est utilisé comme tel dans la commercialisation, est simple : « Placement à risque modéré ».
Cette note de 3 sur 7 correspond à un indicateur synthétique de risque imposé par la réglementation européenne, destiné à donner une information simple et comparable sur le niveau de risque des produits d’investissement grand public.
Cet indicateur est calculé principalement à partir des variations passées du prix des parts et des performances observées.
En pratique, il repose donc logiquement sur ce qui s’est déjà produit dans le passé, et non sur une anticipation des risques futurs.
👉 Pour un investisseur non spécialiste, le problème n’est pas que cet indicateur soit fondé sur des données passées.
C’est normal dans un cadre réglementaire.
Le vrai problème est que cette note de 3 sur 7 est ensuite présentée comme si elle décrivait fidèlement le risque réel de l’investissement fait aujourd’hui.
Or elle ne tient pas compte de facteurs essentiels comme :
l’évolution future du marché immobilier,
la liquidité réelle des parts,
ou les conséquences d’un achat à crédit sur le niveau de risque supporté par l’investisseur.
Selon les règles prudentielles bancaires internationales (les accords de Bâle 2 et 3), certains actifs, notamment l’immobilier de bureaux, sont classés comme plus risqués et plus volatils. C’est notamment parce que :
les cycles immobiliers peuvent être longs et profonds ;
les usages et les revenus peuvent changer dans le temps ;
des facteurs structurels récents (comme l’essor du télétravail ou les normes environnementales) peuvent peser sur la demande.
En clair : même si le prix des parts a peu bougé récemment, l’actif sous-jacent est soumis à des risques économiques réels.
👉 La méthodologie réglementaire ne reflète pas pleinement ces risques. Elle regarde surtout ce qui s’est passé dans le passé, pas ce qui pourrait arriver dans l’avenir immédiat.
Le chiffre 3/7 décrit uniquement le profil de risque théorique d’une SCPI si elle est achetée au comptant (sans crédit). Mais ce n’est pas le cas dans la majorité des souscriptions récentes.
Quand vous achetez à crédit :
votre exposition au risque augmente fortement,
la moindre perte de valeur est amplifiée,
le risque de perte en capital devient plus réel.
👉 Un produit qui peut être considéré “modéré” au comptant devient beaucoup plus risqué pour un acheteur à crédit.
Ce point essentiel n’est jamais reflété dans le chiffre 3/7.
Le chiffre 3/7 ne mesure pas correctement la capacité à revendre facilement vos parts :
si le marché secondaire est saturé,
si les demandes de retrait s’accumulent,
si la liquidité se réduit,
alors vos parts deviennent difficiles à revendre ou à valoriser en temps utile.
Or, ce scénario est courant dans certains marchés de SCPI aujourd’hui.
👉 Là encore, un score de “risque modéré” ne reflète pas cette réalité pratique de liquidité.
La réglementation européenne exige que les produits financiers destinés au grand public affichent une note de risque simple sur une échelle de 1 à 7 pour aider à la comparaison entre produits.
Dans la méthodologie utilisée :
une partie du risque est associée à la volatilité des performances passées ;
une dimension de risque de crédit peut être prise en compte dans certains cas ;
la notion de liquidité est décrite séparément, mais n’est pas directement intégrée dans la valeur chiffrée finale.
👉 En pratique, pour des produits comme les SCPI :
– il n’existe pas de prix de marché coté en continu, comme pour une action en Bourse ;
– le prix des parts est déterminé à partir de valeurs immobilières expertisées périodiquement ;
– ces valeurs reflètent une situation économique à date et réagissent souvent avec retard aux retournements de marché ;
– la valeur réelle d’une SCPI dépend aussi de sa capacité à générer durablement des loyers, donc de son taux d’occupation, de la qualité de ses locataires et de l’évolution de ses revenus locatifs.
Cela signifie que le prix des parts peut rester artificiellement stable pendant un certain temps, même lorsque :
– la vacance augmente,
– les loyers baissent,
– le taux de distribution se dégrade,
– et la rentabilité réelle du portefeuille diminue déjà.
👉 Dans ce contexte, un indicateur de risque fondé principalement sur les variations passées des prix peut donner une image incomplète du risque réel pour un épargnant qui investit aujourd’hui.
Le chiffre 3 sur 7 est une donnée réglementaire utile pour comparer des produits dans des conditions standards.
Mais dans le cas des SCPI, et surtout quand l’achat est fait à crédit, il ne reflète pas :
la volatilité réelle de l’immobilier tertiaire ;
l’effet de levier créé par le crédit ;
le risque de liquidité réelle du marché ;
la situation particulière de chaque investisseur.
👉 Ce sont des éléments fondamentaux qui d'une part auraient dû être pris en compte par les CGP dans le traitement des dossiers mais également qui auraient dû freiner la banque quandt à l'octroi de prêt à tour de bras. En effet, tout le monde a pu bénéficier d'un crédit à effet de levier, or, tout le monde ne présentait pas la même résistance face au risque !!
L'irresponsabilité des acteurs est immense et leur (absence de) conseil ont fait prendre des risques inconsidérés aux épargnants