Le rôle du CGP dans les investissements SCPI Primonial (désormais Praemia) : un conseil vraiment indépendant ?

Démarchage ciblé, discours formaté et profils privilégiés

Bien souvent, même les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) ont démarché des personnes, parfois de manière proactive, pour proposer des investissements dans des SCPI Primonial (désormais Praemia). Il est important de noter que le public n’a pas été choisi au hasard : dans la majorité des cas, on retrouve des jeunes cadres dynamiques, souvent issus de grandes écoles et promis à des postes de cadre, avec des revenus réguliers et un potentiel de paiement sur du long terme, souvent dans des secteurs où le chômage est faible.

Ce ciblage n’est pas anodin : ces profils présentent une capacité importante à emprunter, ce qui en fait des cibles privilégiées pour des investissements à crédit en SCPI Primonial / Praemia, particulièrement en période de taux bas.

Dans l’immense majorité des cas, ces investissements ont été recommandés par un CGP, présenté comme indépendant, ou comme exerçant au sein d’un cabinet a priori indépendant. Pourtant, en creusant le schéma de distribution et l’origine réelle du conseil, de nombreuses questions surgissent quant à l’indépendance, à la pertinence et à la conformité juridique du conseil fourni.

Un discours commercial standardisé autour des SCPI Primonial (désormais Praemia)

Le discours que beaucoup d’investisseurs ont reçu était en substance :

• Investir dans une SCPI Primonial (désormais Praemia) parce que Primonial / Praemia a une large capacité de levée de fonds, ce qui rend l’investissement très attractif.

• Investir dans une SCPI est présenté comme plus serein que d’acheter une résidence principale ou un locatif classique, notamment parce qu’on n’aurait pas à gérer soi-même les aspects locatifs (recherche de locataires, impayés, charges, gestion quotidienne), ce qui est présenté comme moins de souci et plus simple qu’un locatif traditionnel.

• Profiter de taux d’intérêt historiquement bas, selon les années et les profils.

• Promettre un rendement attractif et régulier, avec une présentation rassurante et optimiste.

• Présenter l’investissement comme clé en main, sécurisé et mutualisé.

• Affirmer que la banque se retrouverait facilement pour financer l’opération, sans difficulté majeure.

Bien souvent, ce discours répété à grande échelle donne l’impression d’un conseil patrimonial industrialisé, peu personnalisé et très orienté vers un seul type de produit : les SCPI Primonial / Praemia — d’autant que normalement, il fait partie des obligations du CGP de proposer une gamme diversifiée de produits d’investissement adaptés au profil du client. Or il a été constaté que, très souvent, les seuls produits Primonial / Praemia étaient présentés, sans alternatives crédibles.

Ce que la loi impose réellement aux conseillers en gestion de patrimoine

Un conseiller en gestion de patrimoine est soumis à des obligations légales strictes (Code monétaire et financier, Directive européenne MIFID) :

1) Devoir de conseil et de mise en garde

Avant toute proposition d’investissement, le CGP doit évaluer le profil investisseur du client, ce qui comprend :

• La capacité à prendre des risques

• La tolérance au risque

• La situation financière globale

• Les objectifs patrimoniaux et les horizons de placement

Cette évaluation est obligatoire avant toute recommandation d’investissement en SCPI, OPCI ou tout autre produit financier ou immobilier.

Le CGP doit ensuite proposer des stratégies conforme au profil de l’investisseur, ce qui implique souvent de présenter plusieurs types de produits correspondant à divers niveaux de risque, et non un seul produit systématiquement.

2) Obligation de présenter des scénarios négatifs

Les conseillers sont tenus de présenter non seulement des scénarios optimistes, mais aussi des scénarios défavorables, incluant :

• baisse potentielle de la valeur des parts

• tension de liquidité du marché

• hausse des taux d’intérêt

• impact sur la revente ou les distributions futures

Or, dans de nombreux cas liés aux SCPI Primonial / Praemia, seuls des scénarios positifs ont été présentés, sans mise en garde adéquate sur les risques latents ou sur les conditions économiques pouvant affecter négativement la performance.

Des alertes officielles sur le marché immobilier ignorées

Des institutions macroprudentielles avaient déjà attiré l’attention sur les risques de déséquilibres sur le marché immobilier, notamment dans l’immobilier commercial qui constitue une large part des actifs sous-jacents des SCPI :

• Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avait analysé des risques potentiels de surévaluation dans l’immobilier commercial, avec des estimations de surévaluation pouvant atteindre des niveaux significatifs sur certains segments comme les bureaux en Île-de-France. Lire le rapport. 

• L’ACPR et le HCSF ont mené des exercices de stress test montrant qu’une baisse significative des prix de l’immobilier commercial (par exemple -30 %) pouvait exercer une pression majeure sur la valorisation des actifs immobiliers et sur la stabilité financière. Lire le rapport.

Dans ce contexte, il aurait été pertinent, et conforme au devoir de conseil, d'intégrer ces analyses dans les explications fournies aux investisseurs.

Une chaîne de responsabilité diluée… mais bien réelle !

Le schéma observé dans de nombreux dossiers est le suivant :

1. L’investisseur est approché par un CGP présenté comme indépendant

2. Le CGP recommande Primonial / Praemia et ses SCPI

3. Le CGP est souvent mandaté par une plateforme de courtage liée au groupe Primonial

4. La banque — souvent Crédit Mutuel Arkéa, mais aussi parfois Crédit Foncier — finance l’opération

5. En cas de difficultés, chacun renvoie la responsabilité à un autre acteur

Cette dilution des responsabilités conduit souvent les investisseurs à se retrouver sans réponse claire, confrontés à un investissement qui ne correspond plus aux promesses initiales.

Peut-on encore parler de conseil patrimonial ?

Lorsqu’un CGP :

• adopte un discours standardisé,

• minimise les risques,

• omet de présenter des scénarios négatifs,

• oriente systématiquement vers un seul type de produit,

• et n’évalue pas correctement le profil investisseur du client,

👉 Il est légitime de s’interroger sur la qualité et l’indépendance de ce conseil patrimonial.

Vous reconnaissez-vous dans cette situation ?

Si vous avez :

• investi dans des SCPI Primonial / Praemia (Primopierre, Primovie…),

• été conseillé par un CGP présenté comme indépendant,

• reçu un discours très positif sans exposition claire des risques,

• découvert des difficultés après coup,

👉 Vous n’êtes pas seul.

➡️ Si vous vous reconnaissez dans cette description, n’hésitez pas à rejoindre le collectif.