Effet de levier systématique sur les produits Primonial : une stratégie vouée à l’échec
Effet de levier systématique sur les produits Primonial : une stratégie vouée à l’échec
L’effet de levier nous a été présenté comme une stratégie d’investissement performante, permettant d’augmenter son exposition à l’immobilier grâce au recours au prêt bancaire. Cette approche a été largement utilisée dans les produits immobiliers distribués par Primonial (désormais Praemia), notamment sur des véhicules investis en immobilier de bureaux comme Primopierre ou Primovie Com, financés avec l’appui de banques telles qu’Arkéa.
Mais une question essentielle mérite d’être posée : lorsque l’effet de levier devient systématique et qu’il est proposé à une majorité d’investisseurs, est-il encore une stratégie au service de l’investisseur, ou devient-il un outil au service du financeur, au détriment de celui qui est financé ?
Recourir à un prêt bancaire pour investir ne consiste pas simplement à optimiser un rendement potentiel. Cela signifie avant tout créer une dette, avec des obligations de remboursement indépendantes de la performance réelle de l’investissement.
L’effet de levier introduit une contrainte financière supplémentaire : même en cas de baisse de valeur du produit ou de diminution des revenus générés, la dette, elle, demeure. Autrement dit, l’effet de levier transforme un investissement patrimonial en engagement bancaire rigide et souvent de long terme.
Le premier niveau de risque concerne le produit lui-même. Les produits distribués par Primonial (désormais Praemia), tels que Primopierre ou Primovie Com, reposent majoritairement sur de l’immobilier de bureaux.
Ce segment présente des risques structurels élevés : dépendance au cycle économique, vacance locative accrue, évolution rapide des usages (télétravail, flex office) et faible liquidité en période de crise. Les cadres prudentiels issus de Bâle II et Bâle III identifient clairement l’immobilier tertiaire comme une classe d’actifs plus risquée que d’autres formes d’investissement immobilier.
Le risque du produit existe donc indépendamment de toute stratégie de financement.
Lorsque l’investissement est financé par un prêt bancaire, la nature du risque change. Le risque ne porte plus uniquement sur la performance de l’actif, mais également sur la capacité de l’investisseur à honorer une dette sur une longue durée.
Créer une dette, c’est changer de catégorie de risque. Un investissement immobilier financé à crédit ne peut pas être évalué comme un investissement réalisé en fonds propres, même si le produit sous-jacent est identique.
Lorsque l’on combine un actif déjà exposé (immobilier de bureaux via Primonial – Primopierre, Primovie Com), un effet de levier bancaire, une durée d’engagement longue et une liquidité limitée, le risque devient cumulatif.
Produit + effet de levier + durée ne s’additionnent pas : ils se renforcent mutuellement. Cette combinaison constitue une véritable bombe à retardement patrimoniale pour de nombreux investisseurs.
Dans ce contexte, l’évaluation du risque sur une simple échelle théorique de 0 à 7 n’a de sens que si l’ensemble de ces paramètres est intégré simultanément.
Pendant des années, les produits Primonial, notamment Primopierre et Primovie Com, ont été présentés par les CIF comme des investissements classés 3 sur 7 au moment de la souscription (avant d’être, pour certains, reclassés à 4).
Cette classification ne tenait compte que du produit pris isolément, sans intégrer l’effet de levier, la dette bancaire ni le risque combiné. En réalité, dès lors que le financement par prêt est intégré à l’analyse, le niveau de risque réel est bien plus élevé sur cette échelle.
L’effet de levier peut être pertinent pour certains profils expérimentés, disposant d’une forte capacité financière et d’une tolérance élevée au risque. Mais tous les investisseurs ne sont pas égaux face à l’endettement, à la volatilité et aux contraintes bancaires de long terme.
La généralisation de l’effet de levier pose donc une question fondamentale : cet outil est-il réellement adapté à l’ensemble des profils d’investisseurs auxquels il a été proposé ?
(dans le cadre des montages Arkéa / Primonial – Praemia)
Le problème n’est pas l’existence de l’effet de levier en tant que tel, mais l’information délivrée aux investisseurs dans le cadre des montages associant la banque (Arkéa) et le distributeur (Primonial / Praemia).
Lorsque des produits déjà exposés sont combinés à un prêt bancaire et présentés comme des solutions patrimoniales standards, le changement de catégorie de risque aurait dû être clairement expliqué et compris.
Créer une dette, ce n’est pas seulement optimiser : c’est modifier profondément l’équilibre financier de l’investissement.
Commences-tu à te reconnaître dans les dysfonctionnements de l’évaluation de ton investissement ?
Si oui, tu n’es pas seul.